Izvērstā meklēšana
LV.LV sākumlapa
     Par izdevēju Kontakti Grāmatas Arhīva sākumlapa
Iepriekšējais numurs
Visi raksti
    Aktuāli
      Biznesa kāpnes
    Likumu ABC
    Finanšu plūsma
    Inovācijas lietas
    Eiropas nauda
    Seko līdzi
    Jautājums. Atbilde
    Ziņas īsumā
    Biznesa vide
    Uzņēmuma vadība
    Praktiski padomi
    Nodokļi
    Reklāma
Ideju banka
Arhīvs
Žurnālā
Nr.42 (149) 2008. gada 15. oktobris
            

  Biznesa kāpnes | Bizness, kurā svarīgs ikviens sīkums

Par mājām, kurās var iemīlēties
Klinta Ločmele, "KV"


Foto: Boriss Koļesņikovs, "LV"
   

Veiksmīgam nekustamā īpašuma projektu attīstītājam jābūt nedaudz gan arhitektam, inženierim, celtniekam, gan dizaineram un juristam – uzskata uzņēmumu grupas "Modern City" direktors PĒTERIS ANTONOVS. Turklāt būtiski ir mājas būvniecībā ieguldīt ne tikai prātu un finanses, bet arī sirdi, lai iespējamais pircējs atnāktu, iemīlētos dzīvoklī un pieņemtu , iespējams, nozīmīgāko lēmumu dzīvē – iegādāties mājokli Rīgas centrā.



Latvijas uzņēmumu grupa "Modern City" kopš 2004.gada realizē nekustamā īpašuma attīstības projektus Rīgas centrā. Patlaban uzņēmuma īstenoto projektu sarakstā ir vairākas dzīvojamās mājas un biroja ēka, kuras sestajā stāvā ir iekārtota arī paša uzņēmuma administrācijas mītne. Vārdu savienojuma "uzņēmumu grupa" skaidrojums ir vienkāršs: katram nekustamā īpašuma projektam ir sava dzīve, ienākumi un izdevumi tiek uzskaitīti katram projektam atsevišķi. Taču tie pieder vienam īpašniekam, un arī administrācijas komanda tiem kopīga. Pēteris skaidro, ka pēc darbinieku skaita uzņēmums ir neliels, jo nemaz nav nepieciešams algot vairāk darbinieku - daudzas funkcijas, piemēram, māju projektēšanu, uzņēmums pērk no apakšuzņēmumiem. Bet pēc investīciju, projektu apjoma "Modern City" var uzskatīt par vidēju uzņēmumu. Tā mājaslapā ir norādīts, ka uzņēmums savos projektos pārstāv Latvijas kapitālu - iegūtie līdzekļi paliek Latvijā un tiek reinvestēti Rīgas attīstībā.

 

Rīgas centra valdzinājums

Pēteris Rīgas Ekonomikas augstskolā ir apguvis uzņēmuma vadību. Mācoties otrajā kursā, viņš pieteicās praksē kādā lielā zviedru celtniecības uzņēmumā, kurā mēnesi strādāja Rīgā un mēnesi - Prāgā. Tagad uzņēmējs vērtē, ka tā viņam bija pirmā un emocionālā saskarsme ar arhitektūru un celtniecību: "Tas bija impulss, kas ietekmēja manu turpmāko dzīvi."

Pēc prakses Pēteris sāka aktīvi interesēties par Rīgas arhitektūras un celtniecības vēsturi, daudz par to lasīja un Rīgas centrā iegādājās savu pirmo dzīvokli. Vēlāk arī pārējās darbavietas bijušas saistībā ar nekustamajiem īpašumiem.

Uzņēmējam ir vairāki racionāli un emocionāli argumenti, kāpēc viņš izvēlējies attīstīt projektus galvaspilsētas vidū. "Tas bija mans sapnis uzcelt skaistu dzīvojamo māju Rīgas centrā. Ceru, ka man tas ir izdevies, lai gan, protams, tas jāvērtē citiem, ne tikai pašam. Tāpēc, piemēram, projekts Miera ielā piedalīsies arī Arhitektu savienības konkursā," saka Pēteris. Viņš skaidri zinājis, ka vēlas dzīvē nodarboties ar kaut ko aizraujošu, daudzveidīgu un skaistu, un tā viņam dāvājusi iespēju izpausties mājokļu būvniecībā. Piemēram, jaunajā uzņēmuma projektā mājas priekšnama grīdas segums ir no Spānijā iegādāta saulrieta krāsas granīta, pie griestiem mirguļo greznas itāļu lustras, savukārt ārdurvis, palodzes un durvju rokturi veidoti no latviskā spēka simbola - ozolkoka. "Par demokrātiskām dzīvokļu cenām neraksturīga greznība," īsi rezumē Pēteris, izklāstīdams arī pārējās lietas, kas šo namu dara atšķirīgu no citiem, piemēram, tam ir erkeri - nelieli, slēgti pusloka izvirzījumi no fasādes, kas ir klasiska arhitektūras detaļa, kāda dažkārt raksturīga senajiem Rīgas mūra namiem.

Lai gan par galveno iemeslu apbūves veikšanai tieši Rīgas centrā Pēteris sauc sapņa īstenošanu un personīgās ambīcijas, būtisks ir arī otrs - racionālais faktors: "Pārsvarā nekustamā īpašuma projektu attīstīšanas biznesā darbojas milzīgas starptautiskas kompānijas, kuru akcijas tiek tirgotas biržā un ar kurām neviens Latvijas uzņēmums diemžēl nekad nebūs spējīgs konkurēt. Citāda situācija ir Rīgas centrā, kur ir ļoti ierobežots brīvu vietu skaits, tāpēc būvniecība tur nevar izvērsties plašumā. Tirgus tur vienmēr būs ierobežots. Tāpēc tas nav interesants starptautiskajiem uzņēmumiem, kuri var atļauties investēt simtiem miljonu latu. Turklāt projektu attīstīšana Rīgas centrā ir ļoti sarežģīta. Nepietiek tikai ar gribu, naudu, sakariem vai ko citu. Tā ir ļoti grūta maize un nav interesanta tiem, kas orientējas uz ātru rezultātu un vieglu peļņu. Tāpēc arī spēlēju skaits ir un vienmēr būs ļoti ierobežots, lai gan vēlme pamēģināt ir un noteikti būs, bet parasti tā labākajā gadījumā beidzas ar vienu realizētu projektu," tā uzņēmējdarbības vidi raksturo Pēteris. Protams, ne visi konkurenti izvēlas pievērsties tieši Rīgas centra apbūvei. Maz ticams, ka liela organizācija nodarbosies ar šādiem nelieliem projektiem, jo administrēšanas izdevumi, būvējot lielu kvartālu vai vienu dzīvojamo māju, ir ļoti līdzīgi.

 

Atzinīgi par vēsturē paveikto

Pēteris atzīst, ka nevar iedomāties sevi kā vienkāršu dzīvojamo māju apbūves attīstītāju Rīgas guļamrajonos, bet piebilst, ka arī ekonomiskās klases mājas nav sliktas - tās ir modernas, kvalitatīvas paneļu mājas, kas radītas pēc viena standarta projekta un arī ir nepieciešamas. Bet tajā pašā laikā piedāvājumam jābūt daudzveidīgam, lai apmierinātu dažādu pieprasījumu. "Rīgai ir vajadzīgas gan ekonomiskās klases, gan elitārās mājas. Par laimi, vēsturiski Rīga pirms gadsimta piedzīvoja ļoti strauju ekonomisku izaugsmi, un pilsētā apmēram 15 gadu laikā tika radīts daudz kā skaista, tostarp mājas vēsturiskajā centrā. Pateicoties šim periodam, arī mūsdienās redzam skaistas un greznas namu fasādes. Ja pirms 100 gadiem Rīgā tiktu būvētas tikai ekonomiskas mājas, šodien tūristiem Rīgā būtu mazāk apskates objektu un arī mēs paši nevarētu priecāties par krāšņajiem namiem," norāda Pēteris.

Katras ēkas fasādi īpašnieks centies radīt individuālu un neatkārtojamu, lai tā atšķirtos un piesaistītu potenciālo īrnieku uzmanību. Tāpēc Rīgai ir svarīgi mēģināt uzturēt šo estētisko vidi un raudzīties, lai pieeja ēku būvniecībai un rekonstruēšanai būtu ļoti rūpīga un atbilstīga apkārtējai videi. Pēteris tālab atbalsta ideju katram projektam rīkot atklātu konkursu - tas samazina risku, ka attīstītājs savas individuālās gaumes vai naudas ekonomijas dēļ varētu izbojāt kopējo apbūves estētisko vidi. Uzņēmējs stāsta, ka viņam ir liela pietāte pret Rīgas centru, un par pēdējiem uzņēmuma attīstītajiem projektiem viņš ar lepnumu saka: "Gribas domāt, ka pēc gadiem tūristi brauks skatīties arī šīs mājas."

Uzņēmējs uzskata, ka dzīvojamos namus būvēt ir grūtāk, bet reizē tas ir emocionālāks process: "Varbūt izdevīgāk ir būvēt biroju un tirdzniecības centrus, jo gala patērētājs ir juridiska persona, kas ir vairāk orientēta uz funkciju, stilu, vietu un cenu. Bet mājoklim ir nesalīdzināmi augstākas prasības.

Tāpēc, attīstot daudzdzīvokļu nama projektu, ir jāiegulda ne tikai zināšanas, pieredze, nauda, bet arī dvēsele un sirds. Tikai tad var uzrunāt potenciālo pircēju, kurš atnāks, apskatīsies dzīvokli un tajā iemīlēsies. Un būs gatavs pieņemt lēmumu veikt savā dzīvē, iespējams, lielāko investīciju."

Vai pēdējā gada laikā nav mazinājusies iedzīvotāju pirktspēja? Pēteris domā, ka kopumā cilvēku iespējas iegādāties mājvietu nav sarukušas. "Ņemot vērā mājokļu cenu samazinājumu dažādu iemeslu pēc, cilvēki šodien dzīvesvietas ziņā var atļauties vairāk nekā pirms diviem gadiem, kad nekustamā īpašuma cenas bija augstākas. Patlaban Latvijā pārdzīvojam finanšu krīzi, kas ir izraisīta likviditātes trūkuma dēļ. Vienkārši skaidrojot, tas nozīmē - lielākām bankām trūkst naudas, ko dot mazākām bankām, tām savukārt trūkst naudas, ko dot uzņēmējiem, un mēs katrs izjūtam šīs krīzes sekas.

"Modern City" attīstīto nekustamā īpašuma projektu klienti pārsvarā ir vidusslānis - ģimenes un cilvēki vecumā apmēram no 26 līdz 45 gadiem ar augstāko izglītību un labi savas jomas speciālisti: juristi, advokāti, ārsti, pasniedzēji, menedžeri, uzņēmumu īpašnieki. Tās ir profesijas, kuru pārstāvjiem bankas labprāt aizdod naudu mājokļa iegādei, jo viņiem ir stabili ienākumi.

 

Likumdošanas slazds

Pēteris uzskata, ka joprojām nepilnības ir pilsētas apbūves noteikumos un projektu saskaņošanas kārtībā. Uzņēmējs skaidro: "Mēs vienmēr strikti ievērojam likumdošanas normas, nekad nepiedāvājam pateicību, bet esmu redzējis vairākus gadījumus, kad tika saskaņoti projekti, kurus pēc būtības nedrīkstēja pieņemt, piemēram, bija neatbilstošs ēku augstums vai projekta atrašanās vieta. Daļa no šiem skandāliem tika atspoguļota arī presē. Vienmēr esam gājuši grūtāko, smagāko ceļu un tādā veidā arī uzaudzējam sev muskuļus. Diemžēl daži uzņēmēji, iespējams, joprojām izmanto korupciju, līdz ar to kropļojot konkurenci."

Otra problēma ir apslēpta Administratīvā procesa likumā. "Pirms pāris gadiem valsts radīja ļoti labu sistēmu - Administratīvā procesa likumu, kas dod tiesības jebkuram iedzīvotājam apstrīdēt pašvaldības vai valsts iestādes aktu, lai aizstāvētu savas tiesības, piemēram, pret pilsētas būvvaldi. Valstīs, no kurām šī sistēma pārņemta, lietu Administratīvajā tiesā izskata viena līdz trīs mēnešu laikā. Pie mums tas var ilgt pat līdz trim gadiem. Tādējādi Administratīvā procesa likuma labais nodoms ir pārvērties par slazdu, kurā var nokļūt jebkurš attīstītājs. Dažkārt šo situāciju iedzīvotāji izmanto ļaunprātīgi. Advokāti pat joko, ka ir īpaša cilvēku grupa, kas tādā veidā pelna naudu, izspiežot to no attīstītāja. Likumā ir noteikts, ka jau ar iesnieguma iesniegšanu tiek apturēts administratīvais akts, šajā gadījumā - būvatļauja. Izveidojas situācija, ka jebkurš kaimiņš, ieraugot būvlaukumā pirmos celtniekus, var iesniegt sūdzību. Un uzreiz - tajā pašā dienā - tiek apturēta būvatļauja. Tad pilsētas attīstības departamentam, kura uzraudzībā ir būvvalde, ir laiks četri mēneši, lai atbildētu uz iedzīvotāju iebildumiem. Bet šajā laikā, būdams iesaldēts, būvlaukums rada milzīgus zaudējumus, kas var novest pat pie uzņēmuma bankrota.

Lai gan vairumā gadījumu iedzīvotāju sūdzībām nav pamatojuma, viņi vēl var vērsties tiesā. Pretenziju pieteicēji tiesāsies ar pašvaldību, nevis attīstītāju, kas ir cietēja lomā," skaidro Pēteris. Viņš arī atzīst, ka diemžēl ir bijušas tādas situācijas, kad būvvaldei nebija tiesību izsniegt būvatļauju un iedzīvotāju sūdzības ir bijušas pamatotas, "bet tajā pašā laikā nedrīkst būt tā, ka jebkurš iedzīvotājs var paralizēt pilsētas attīstību"! Ar šo likuma nepilnību savulaik nācies saskarties arī vienam Pētera vadītam uzņēmumam. Lai gan tiesa lēma par labu uzņēmumam, tā zaudējumi būvlaukuma dīkstāves dēļ bijuši milzīgi.

 

Atbildība par katru sīkumu

Ja kāds domā, ka nekustamā īpašuma projektu attīstītājs ir tikai finansists, kurš iegulda naudu un saņem to ar uzviju, Pēteris var paskaidrot, ka šis ir ļoti nepareizs priekšstats. Reiz kādā avīzē bijusi laba karikatūra, kurā attēlots, kādu namu gribēja projekta vadītājs, ko iedomājās arhitekts, kā to saprata celtnieks un kāds izdevās rezultāts - pretējs attīstītāja iecerei. Tāpēc attīstītājam jābūt ļoti kompetentam dažādās jomās, lai no partneriem spētu pieprasīt produktu nepieciešamajā kvalitātē.

"Manuprāt, galvenais ir uzņēmuma vadītājs, nevis īpašnieks, jo ārzemēs kāda uzņēmuma īpašnieks var būt fonds vai liela cilvēku grupa. Viss ir atkarīgs no vadītāja," uzskata Pēteris. Viņš kā uzņēmuma direktors vienmēr bijis atbildīgs par visu projektu - tā ideju, attīstību, vadību, celtniecību, finansēšanu, darbiniekiem, pārdošanu un citiem jautājumiem. Raksturīga šā biznesa iezīme ir tā, ka gala rezultāta sasniegšanā piedalās ļoti daudzas iesaistītās puses - arhitekts, celtnieki, inženieri, dizaineri un citi sadarbības partneri. Uzņēmuma vadītājs savā ziņā riskē, koordinēdams tik daudzu cilvēku darbu. Viņš ir atbildīgs par katra sadarbības partnera paveikto. Investīcijas šādos projektos ir ļoti ievērojamas un teorētiski var pazaudēt visu, ja kāds no partneriem savu daļu paveiks slikti vai pavirši, tāpēc no pirmās līdz projekta pēdējai dienai attīstītājam, kurš grib pārdot savu produktu un nopelnīt naudu, vajag strādāt ļoti saspringtā tempā, ar lielu uzmanību, piedaloties katrā procesā un iedziļinoties vismazākajās niansēs. Nedrīkst atļaut kļūdīties ne arhitektam, ne būvinženierim, ne celtniekam, ne dizaineram. Īsāk sakot, attīstītājam jābūt ļoti prasīgam, rūpīgam saimniekam, pieredzes gaitā gūtajās atziņās dalās Pēteris.

Nereti par skaistu māju slavas lauri tiek arhitektam vai celtniekiem, bet cilvēki aizmirst, ka visa pamatā ir veiksmīgs vadītājs. Ja nav kontroles, nav arī reāli iespējama situācija, ka paši sanāks kopā arhitekts, inženieri, celtnieki, banka un uzbūvēs māju. "Galvenais šā biznesa atslēgas vārds ir nepārtraukta atbildības sajūta un sapratne, ka tu pats esi par visu atbildīgs un viss ir atkarīgs no tevis. Piedalās daudzi, bet riskē un atbildi tu viens, kuru vai nu kritizēs, vai slavēs. Būvniecībā attīstītāji, īpašnieki nevar atslābināties ne vienu dienu - pretējā gadījumā var zaudēt peļņu. To var iegūt tikai, realizējot projektu plānotajā termiņā un budžetā. Ir daudz iemeslu, kuru dēļ darbs tiek traucēts. Tā kā procesā ir iesaistītas vairākas puses, ir jābūt perfektam darba grafikam. Attīstītājam vienmēr jādomā uz priekšu - kādas problēmas varētu parādīties un kā strādāt, lai tās neparādītos. Ja mērķis ir nodot māju ekspluatācijā pēc pusotra gada, tad ir lietas, kuras jādara gadu vai pusgadu iepriekš," biznesa aizkulises skaidro uzņēmējs.

Uzņemoties atbildību par citiem un tādā veidā riskējot, nav grūti iedomāties, ka "praktiski visā projekta ciklā ir jādzīvo nemitīgā stresā, bet pie visa var pierast - arī pie liela stresa". Pēteris ir pārliecināts: lai sasniegtu labu rezultātu, viss šajā darbā ir jāuztver ļoti nopietni, neko nedrīkst ņemt vieglāk vai ļauties notikumu pašplūsmai. Sīkumu šajā biznesā nav. Tāpat kā nav tiesību pat uz vismazākajām kļūdām. Tās maksā ļoti dārgi. Taču projekta attīstītāja ikdiena ir daudzveidīga un interesanta: "Vienas dienas laikā man var būt tikšanās bankā, pēc tam uzvalkā uzreiz dodos uz būvlaukumu, runāju ar celtniecības vadību un celtniekiem, tad ar dizaineru apspriežu interjera jautājumus un tiekos ar klientiem, juristiem. Katra diena ir citādāka. Lai gan nedēļas darbs tiek plānots, direktoram jārīkojas kā mobilai specvienībai, kurai momentā jāreaģē uz uzdevumiem, problēmām."

Darba specifika un konkrētā projekta cikla posms ietekmē arī Pētera vaļaspriekus. "Domāju, ka esmu atradis līdzsvaru starp darbu un atpūtu. Spēju atslēgties un nedomāt par darbu brīvdienās. Taču saspringtā darba ritma dēļ darbdienās man nav normēts darba laiks - par darbu domāju vienmēr," atklāj Pēteris un nosauc savus laba garastāvokļa un iedvesmas avotus. Tie ir suns, ūdenssports, braukšana ar divriteni - īpaši saulrietā gar jūru - un īstermiņa ceļojumi. Pat aizbraucot kaut kur uz dienu vai divām, rodas jaunas idejas un iespaidi, kas ir ļoti nepieciešami straujā darba ritma līdzsvarošanai.

 

 



UZZIŅAI
SIA "Modern City Holding"

Dibināta: 2004. gadā

Darbinieku skaits: 10

Dibinātājs: Pēteris Antonovs

Veiksmes formula:
• Personīga atbildība
• Ļoti rūpīga partneru izvēle un procesu kontrole
• Pamatīgas zināšanas finansēs, projektu vadībā un jurisprudencē
 
Par izdevēju / Kontakti / Grāmatas

© VSIA "Latvijas Vēstnesis" / info@lv.lv
žogspiepūšamās atrakcijas