Izvērstā meklēšana
LV.LV sākumlapa
     Par izdevēju Kontakti Grāmatas Arhīva sākumlapa
Iepriekšējais numurs
Visi raksti
    Aktuāli
    Biznesa kāpnes
      Likumu ABC
    Finanšu plūsma
    Inovācijas lietas
    Eiropas nauda
    Seko līdzi
    Jautājums. Atbilde
    Ziņas īsumā
    Biznesa vide
    Uzņēmuma vadība
    Praktiski padomi
    Nodokļi
    Reklāma
Ideju banka
Arhīvs
Žurnālā
Nr.45 (152) 2008. gada 5. novembris
            

  Likumu ABC | Par nodokļu maksājumiem

PVN darījumos ar nekustamo īpašumu
JADVIGA NEILANDE, nodokļu konsultante


Foto: Māris Kaparkalējs, "LV"


PVN OBJEKTA NOTEIKŠANA UN NODOKĻA APRĒĶINĀŠANA*

 

1. Apliekams vai neapliekams darījums

Likuma "Par pievienotās vērtības nodokli" (turpmāk - likums) 6.panta pirmās daļas 23.punkts nosaka, ka ar pievienotās vērtības nodokli nav apliekama nekustamā īpašuma, arī zemes pārdošana, izņemot nelietota nekustamā īpašuma pirmā pārdošana.

Tātad lietota nekustamā īpašuma un zemes pārdošana nav apliekama ar pievienotās vērtības nodokli. Savukārt, ja pirmo reizi tiek pārdots nelietots nekustamais īpašums, tad tā pārdošana ir apliekama ar pievienotās vērtības nodokli (PVN).

Piemērojot Ministru kabineta 2006.gada 21.novembra noteikumu Nr.933 "Likuma "Par pievienotās vērtības nodokli" normu piemērošanas kārtība" (turpmāk - MK noteikumi) 113. un 114.punktu, par nekustamo īpašumu uzskatāma arī zeme un celtnes uz tās, ēkas, būves, ilggadīgie stādījumi, lietas, kas atrodas ilgstošā saistībā ar zemi (piemēram, sliedes, tilti, ceļi, komunikācijas, cisternas, kuras ir iebūvētas zemē un nav pārvietojamas), laukumi kempingiem, autostāvvietām un sporta laukumi. Likuma 6.panta pirmās daļas 23.punkts ir attiecināms arī uz nekustamā īpašuma daļas (tai skaitā dzīvokļu, mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu) pārdošanu.

 

2. Nelietots nekustamais īpašums

Atbilstoši šā likuma 1.panta 16.punktam nelietots nekustamais īpašums ir:

a) jaunuzceltās ēkas vai būves (arī tajās iemontētās stacionārās iekārtas), ja tās pēc pieņemšanas ekspluatācijā netiek izmantotas, izīrētas vai iznomātas;

b) jaunuzceltās ēkas vai būves, ja tās tiek pārdotas gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā neatkarīgi no to izmantošanas veida līdz pārdošanas brīdim;

c) ēkas vai būves, ja tās tiek pārdotas gada laikā pēc renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas darbu pieņemšanas;

d) nepabeigtās celtniecības objekti.

Piemērojot MK noteikumu 12. un 13.punktu, likuma 1.panta 16.punkta "b" un "c" apakšpunktā minētie nekustamā īpašuma objekti uzskatāmi par nelietotu nekustamo īpašumu arī tad, ja jaunuzcelto, renovēto, rekonstruēto vai restaurēto ēku (būvi) vai tās daļu iznomā vai citādi izmanto līdz šīs ēkas (būves) vai tās daļas nodošanai ekspluatācijā vai gada laikā pēc nodošanas ekspluatācijā to īrē, nomā vai izmanto citām vajadzībām. Likuma 1.panta 16.punkta "c" apakšpunktā minētos terminus "renovācija", "rekonstrukcija" un "restaurācija" lieto būvniecības jomu regulējošo normatīvo aktu izpratnē.

 

3. Nelietota nekustamā īpašuma pirmā pārdošana

Ievērojot MK noteikumu 115.punktu, likuma 6.panta pirmās daļas 23.punktā minētā nelietota nekustamā īpašuma pārdošana uzskatāma par pirmo pārdošanu šādos gadījumos:

• ja nepabeigtās celtniecības objekts pārdots līdz tā nodošanai ekspluatācijā (neatkarīgi no pārdošanas reižu skaita līdz šā objekta nodošanai ekspluatācijā);

• ja jaunuzceltā ēka (būve) vai tās daļa pēc pieņemšanas ekspluatācijā tiek pārdota pirmo reizi un pēc pieņemšanas ekspluatācijā tā netiek izmantota, izīrēta vai iznomāta;

• ja jaunuzceltā ēka (būve) vai tās daļa tiek pārdota pirmo reizi gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā, jaunuzcelto ēku (būvi) vai tās daļu iznomā vai citādi izmanto līdz nodošanai ekspluatācijā vai gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā to īrē, nomā vai izmanto citām vajadzībām;

• ja renovēta, rekonstruēta vai restaurēta ēka (būve) vai tās daļa tiek pārdota pirmo reizi gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā.

 

4. Pārdošana pēc privatizācijas

Ievērojot MK noteikumu 116.punktu, nekustamā īpašuma pārdošana pēc privatizācijas netiek uzskatīta par nelietota nekustamā īpašuma pirmo pārdošanu. Tātad pārdodot nekustamo īpašumu, kas iegūts privatizācijas ceļā, tas ar PVN nav jāapliek.

 

5. Ieguldījums kapitālā

Ievērojot MK noteikumu 116.punktu, nelietota nekustamā īpašuma ieguldījums kapitālā nav uzskatāms par šā nekustamā īpašuma pirmo pārdošanu. Līdz ar to šāds darījums ar PVN nav jāapliek. Apliekams tas kļūs tajā brīdī, kad minētais nekustamais īpašums, kas ieguldīts uzņēmuma pamatkapitālā, tiks pārdots un tikai tādos gadījumos, ja izpildīsies nosacījumi attiecībā uz nelietota nekustamā īpašuma pirmo pārdošanu. Attiecībā uz uzņēmuma likvidāciju, ja tiek pārdots nekustamais īpašums, kas klasificējams kā nelietots, izpildoties visiem likumā noteiktajiem nosacījumiem, PVN nodokli aprēķina vispārējā kārtībā. Arī reorganizācijas gadījumos nodokli par nodoto mantu, t.sk. nelietotu nekustamo īpašumu, neaprēķina.

 

6. PVN piemērošana

Ja nav nodalīta atsevišķi neapliekamo objektu vērtība

Ievērojot MK noteikumu 117.punktu, ja nekustamā īpašuma pārdošanas darījumā nav nodalīta atsevišķi tā nekustamā īpašuma objekta pārdošanas vērtība, kura nav apliekama ar nodokli saskaņā ar likuma 6.panta pirmās daļas 23.punktu (piemēram, zeme, tās daļas), un nelietota nekustamā īpašuma (izņemot renovētas, rekonstruētas, restaurētas ēkas, būves un to daļas) pārdošanas vērtība, kura apliekama ar nodokli, tad ar nodokli apliekamā vērtība ir visa nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma vērtība. Tātad, pārdodot nelietotu nekustamo īpašumu kopā ar zemi, tā vērtības ir jānodala atsevišķi, pretējā gadījumā apliekams kļūs viss objekts kopā.

Piemērs.

Uzņēmumam pieder zeme, uz kuras tas uzceļ ēku. Zemi kopā ar ēku uzņēmums pārdod pēc sešiem mēnešiem no ēkas ekspluatācijā pieņemšanas dienas. Nekustamā īpašuma kopējā pārdošanas vērtība ir 2 milj. LVL, tajā skaitā par zemi 500 tūkst. LVL, par ēku 1500 tūkst. LVL. Tā kā zeme no ēkas šajā gadījumā ir atdalīta un PVN rēķinā norādīta atsevišķi, par zemi nodoklis nav jāmaksā. Par ēku PVN ir jāmaksā, jo notikusi pirmā pārdošana un nav pagājis gads kopš ēkas nodošanas ekspluatācijā. Tātad budžetā būtu jānomaksā: 1500 tūkst. LVL x 18% = 270 tūkst. LVL. Kopējā summa PVN rēķinā: 500 + 1500 + 270 = 2270 tūkst. LVL.

Savukārt atbilstoši MK noteikumu 32.punktam, ja nekustamā īpašuma pārdošanas darījumā nav nodalīta atsevišķi tā nekustamā īpašuma objekta pārdošanas vērtība, kura nav apliekama ar nodokli saskaņā ar likuma 6.panta pirmās daļas 23.punktu (piemēram, zeme, tās daļas), un renovētas, rekonstruētas, restaurētas ēkas (būves) vai tās daļas pārdošanas vērtība pēc renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas darbu pieņemšanas, kura apliekama ar nodokli, tad ar nodokli apliekamā vērtība ir starpība starp ēkas (būves) vai tās daļas pārdošanas vērtību kopā ar zemes vai tās daļas pārdošanas vērtību un šīs ēkas (būves) vai tās daļas vērtību pirms renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas darbu uzsākšanas kopā ar zemes vai tās daļas vērtību pirms pārdošanas vai zemes vai tās daļas iegādes vērtību pirms ēkas (būves) vai tās daļas renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas, kura atrodas uz šīs zemes.

Renovētas, rekonstruētas ēkas

Ekspluatācijā pieņemto renovētu, rekonstruētu vai restaurētu ēku (būvju) pārdošanas darījumos pievienotās vērtības nodoklis ir piemērojams šādi. Ja pēc rekonstrukcijas pabeigšanas minētā ēka (būve) tiek pārdota:

• pirmo reizi viena gada laikā, tad šis darījums likuma izpratnē ir uzskatāms par nelietota nekustamā īpašuma pirmo pārdošanu, kurš ir apliekams ar pievienotās vērtības nodokli. Ar PVN apliekamā darījuma vērtības noteikšanai šajā gadījumā ir piemērojama likuma 2.panta septiņpadsmitā daļa. Pamatojoties uz minēto normu, ja ēkas (būves) tiek pārdotas viena gada laikā pēc renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas darbu pieņemšanas, ar PVN apliekamā vērtība ir starpība starp ēkas (būves) pārdošanas vērtību un šīs ēkas (būves) vērtību pirms rekonstrukcijas darbu uzsākšanas;

• atkārtoti viena gada laikā, tad šis darījums likuma izpratnē ir uzskatāms par lietota nekustamā īpašuma pārdošanu, kurš nav apliekams ar pievienotās vērtības nodokli.

Ekspluatācijā nepieņemto renovējamo, rekonstruējamo vai restaurējamo ēku (būvju) pārdošanas darījumos PVN ir piemērojams šādi.

Ekspluatācijā nepieņemtā renovējamā, rekonstruējamā vai restaurējamā ēka (būve) ir uzskatāma par vienu no nepabeigtu celtniecības objektu veidiem, kura pārdošana ir apliekama ar pievienotās vērtības nodokli. Ja pirms rekonstrukcijas pabeigšanas minētā ēka (būve) tiek pārdota:

• pirmo reizi, tad šā darījuma ar PVN apliekamā vērtība ir starpība starp ēkas (būves) pārdošanas vērtību un šīs ēkas (būves) vērtību pirms rekonstrukcijas darbu uzsākšanas;

• atkārtoti, tad šā darījuma ar PVN apliekamā vērtība ir starpība starp ēkas (būves) pārdošanas vērtību un šīs ēkas (būves) iegādes vērtību.

Nepabeigtā celtniecība

Atbilstoši šā likuma 2.panta 17.1daļai, ja tiek pārdoti nepabeigtās celtniecības objekti, ar nodokli apliekamā vērtība ir starpība starp objekta pārdošanas vērtību un tā iegādes vērtību. Ievērojot MK noteikumu 33.punktu, ja pirmo reizi tiek pārdots nepabeigts celtniecības objekts, kuram nav iegādes vērtības, ar nodokli apliekama objekta pārdošanas vērtība. Likuma 2.panta 17.1daļa piemērojama tikai tādiem nepabeigtās celtniecības objektiem, kuri uzskatāmi par jaunceltnēm. Minētā panta 17.1daļa nav piemērojama, ja pirms rekonstrukcijas pabeigšanas tiek pārdota renovējamā, rekonstruējamā vai restaurējamā ēka (būve).

 

7. Rēķina izrakstīšana

Saskaņā ar likuma 8.panta pirmo, otro, 2.1daļu preču piegāde ir notikusi, ja preces nosūtītas vai atlīdzība par preču piegādi saņemta pirms preču nosūtīšanas. Pakalpojuma sniegšana ir notikusi, ja pakalpojums sniegts pasūtītājam vai atlīdzība par pakalpojumu saņemta pirms pakalpojuma sniegšanas. Pakalpojuma saņemšana ir notikusi, ja pakalpojums saņemts vai atlīdzība par pakalpojumu veikta avansā.

Darījumos ar nekustamo īpašumu preču piegāde vai pakalpojuma sniegšana ir notikusi tajā brīdī, kad abas puses ir parakstījušas ēkas ekspluatācijas pieņemšanas-nodošanas aktu atbilstoši Latvijas Būvnormatīvu prasībām. Līdz ar to, ievērojot likuma 8.panta ceturto daļu, apliekamā persona nodokļa rēķinu izraksta par jebkuru ar nodokli apliekamu preču piegādi vai pakalpojumu ne vēlāk kā 15 dienu laikā no darījuma dienas, ja šajā pantā nav noteikts citādi. Bet citādi ir noteikts likuma 8.panta 4.3daļā: ja darījumu veic nepārtraukti ilgstošā laika periodā, nodokļa rēķins izrakstāms par laika periodu, kas nevar būt ilgāks par sešiem mēnešiem.

Tātad, veicot būvniecības pakalpojumus, arī tad, ja pēc līguma paredzēts, ka ēka tiks nodota ekspluatācijā pēc gada vai vēlāk, nodokļa rēķins izrakstāms obligāti pēc sešiem pakalpojuma sniegšanas mēnešiem, pirms tam par attiecīgajiem būvniecības darbiem un par to pieņemšanu noformējot, saskaņojot un parakstot pieņemšanas-nodošanas aktu.

Izrakstīt var arī avansa rēķinu pirms būvniecības darbu uzsākšanas atbilstoši noslēgtā līguma pielikumā paredzētajai tāmei, tajā norādītajām izmaksām un pakalpojuma sniegšanas grafikam. Šajā gadījumā PVN jāuzskaita kā budžetā maksājamā nodokļa summa tajā brīdī, kad saņemts no pasūtītāja avansa maksājums.

Ievērojot MK noteikumu 173.punktu, ja nodokļa rēķinā iekļauj gan ar dažādām nodokļa likmēm apliekamus darījumus, gan neapliekamus darījumus, šādu darījumu vērtība jānorāda atsevišķi. Piemēram, pārdodot jaunuzceltu ēku kopā ar zemi. Tas nozīmē, ka par ēku un zemi ir jānorāda par katru atsevišķa vērtība un PVN aprēķina tikai par ēku, ja tas ir nelietots nekustamais īpašums.

 

Turpmāk vēl.

 

* "Komersanta Vēstnesis" atgādina, ka skaidrojumam ir tikai informatīvs raksturs.

 

 


 
Par izdevēju / Kontakti / Grāmatas

© VSIA "Latvijas Vēstnesis" / info@lv.lv
žogspiepūšamās atrakcijas